На днях Центральный банк опубликовал анализ рынка недвижимости по итогам 4 квартала 2023 года. В нем указывается что цены на вторичном рынке г.Ташкента значительно выросли в 2023 году (с 933 долл. до 1212 долл. за 1 кв.м.). Могут ли эти данные быть неверными? Вполне возможно.
Во-первых, участники рынка, с которыми мы общались в 2023 году, отмечали что цены на "вторичку" перестали расти и у этого были вполне логичные причины. В 2022 году рост цен на вторичное жилье подстегнули релоканты. Цена аренды сильно повысилась и стало значительно выгоднее покупать квартиры и сдавать их. Однако в 2023 году данный тренд остановился и спрос на аренду значительно упал. Это подтверждает сам ЦБ, отмечая что цены за аренду в Ташкенте снизились на 9,3% в долларовом выражении.
Во-вторых ЦБ основывает свой анализ не на данных реальных сделок, а на данных полученных в открытых источниках методом веб-скрейпинга. Скорее всего речь идет о сборе объявлений из olx.uz. Можно предположить, что ЦБ каждый квартал собирает один раз все объявления о продаже вторичной недвижимости и на их основании выводит стоимость квадратного метра. При этом скорее всего не учитываются такие факторы:
- среди объявлений на olx.uz много дубликатов, так как одну квартиру часто продает несколько риэлторов, особенно когда она дорогая.
- квартиры по цене ниже рыночной, которые продаются срочно, часто не попадают на olx либо находятся там очень короткое время, тем самым, не попадая под радары ЦБ.
- после снижения спроса на квартиры в связи с оттоком релокантов, коррекция могла произойти не сразу. Многие собственники не теряют надежду продать квартиру подороже, указывая завышенные цены в объявлении.
Эти факторы могут показать среднюю стоимость за квадрат выше, чем она есть на самом деле. Поэтому, следует осторожнее относится к выводам анализа о том, что средняя стоимость вторичного жилья в Ташкенте превысила 1200 у.е.
Может ли анализ ЦБ о рынке недвижимости ошибаться?