Особенности обращения взыскания на предмет ипотеки

Одним из видов залога, представляющего наибольший интерес как для предпринимателей, так и простых граждан, является ипотека. С одной стороны, это связано с тем, что предметом ипотеки является недвижимость, которая может быть жилой или нежилой. С другой стороны, как институт ипотека стала развиваться только после принятия относительно недавно Закона «Об ипотеке». За короткий срок после принятия в 2006 году указанного закона ипотека стала чаще применяться в отношении жилья. Многие граждане, воспользовавшись институтом ипотеки, улучшили свои жилищные условия. Между тем для многих отдельные вопросы института ипотеки, в частности судьба предмета ипотеки, в случае невыполнения обязательств представляют особый интерес. Одним из видов залога, представляющего наибольший интерес как для предпринимателей, так и простых граждан, является ипотека. С одной стороны, это связано с тем, что предметом ипотеки является недвижимость, которая может быть жилой или нежилой. С другой стороны, как институт ипотека стала развиваться только после принятия относительно недавно Закона «Об ипотеке». За короткий срок после принятия в 2006 году указанного закона ипотека стала чаще применяться в отношении жилья. Многие граждане, воспользовавшись институтом ипотеки, улучшили свои жилищные условия. Между тем для многих отдельные вопросы института ипотеки, в частности судьба предмета ипотеки, в случае невыполнения обязательств представляют особый интерес.

Ипотека призвана обеспечить исполнение обязательства должника по основному до­говору. При этом ипотека не означает передачу права собственности или иных вещных прав на предмет ипотеки ипотекодержателю. Кроме того, далеко от истины широко бытующее мнение о том, что кредитор ста­новится собственником предмета ипотеки в случае невыполнения должником своих обязательств. Ипотека лишь гарантирует кредитору-ипотекодержателю преимущественное удовлетворение его требований за счет средств, выручаемых от реализации заложенного имущества сумм, причем преимущественное перед другими имеющимися у должника кредиторами. Когда должник не исполнит обязательств, обеспеченных ипотекой, ипотекодержатель, который являет­ся кредитором, не вправе получить право собственности предмета ипотеки. Соглашения, предусматривающие передачу права собственности ипотекодержателю в случае неисполнения обязательств должником, яв­ляются ничтожными.

Удовлетворение требований кредитора осуществляется путем обращения взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания - это процедура, подтверждающая право залогодержателя на преимущественное удовлетворение требований за счет стоимости предмета ипотеки. Закон «Об ипотеке» допускает удовлетворение требований только через процедуру обращения взыскания. Это объясняется тем, что в процессе обра­щения выясняется, отвечает ли должник за допущенное нарушение и имеются ли основания для обращения.

Соответственно, в случае невыполнения обязательств ипотекодержатель, который приобрел право ипотеки с заключением договора об ипотеке, может обратить взыскание на заложенную недвижимость. Удовлетворение требований из стоимости заложенного недвижимого имущества осуществляется через реализацию предмета ипотеки путем проведения публичных торгов и преимущественного получения долгов из суммы реализации.

Допущение удовлетворения требования только путем обращения взыскания на предмет ипотеки путем проведения публичных торгов обусловлено тем, чтобы определить в процессе обращения взыскания неисполнение должником своего обязательства и, сле­довательно, есть ли основание на обращение взыскания.

Представим, что должник по договору не возвращает долг, поскольку считает обязательство прекращенным на основании зачета. В таком случае, прежде чем удовлетворять требования кредитора-залогодержателя, нужно проверить обоснованность доводов должника. Кроме того, этим обеспечивается справедливость при решении этого вопроса и предоставляется всем заинтересованным лицам равная защита. Так, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований инотекодержателя несоразмерен стоимости предмета ипотеки (за исключением случаев систематического нарушения сро­ков внесения периодических платежей, которые рассматриваются ниже).

Основанием для обращения взыскания является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником своих обязательств, обеспеченных ипотекой. В частности, в случае неуплаты или несвоевременной уплаты долга полностью или в части ипотекодержатель вправе обращать взыскание на предмет ипотеки. Договором могут быть предусмотрены иные случаи, являющиеся основанием для обращения взыскания на имущество.

Закон «Об ипотеке», как правило, допускает обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, при систематическом нарушении сроков внесения платежей. Систематическим нарушением является невнесение платежей в срок более трех раз в течение двенадцати месяцев.

Ипотекодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество также в случае невыполнения должником требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. В Законе «Об ипотеке» установлены следующие обстоятельства, при наступлении которых ипотекодержатель имеет право требования досрочного выполнения обязательств:

1. В случае наступления обстоятельств, за которые ипотекодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существен­но ухудшилось;
2. Отчуждение или правопреемство заложенного по договору об ипотеке имущества без согласия ипотекодержателя, если это не предусмотрено в договоре об ипотеке или условиях закладной;
3. В случае прекращения права собственности ипотекодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки в порядке, установленном законодательством, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государ­ственных нужд, его реквизиции или национализации и ипотекодателю предоставляются другое имущество или соответствующее возмещение;
4. В случае, когда имущество, являю­щееся предметом ипотеки, изымается у ипотекодателя в порядке, установленном зако­ном, на том основании, что в действительности собственником этого имущества яв­ляется другое лицо (виндикация), после вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При ипотеке предприятий в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипо­текой, когда меры по оздоровлению финансового положения предприятия не дали необходимых результатов, ипотекодержатель вправе обратить взыскание на предприятие.

Обращение взыскания осуществляется тремя способами.

Первый и наиболее распространенный способ - это взыскание в судебном порядке. Судебный порядок обеспечивает соблюдение прав и кредитора, и должника и осуществляется в порядке, установленном гражданско-процессуальным законодательством.

Второй способ - это обращение взыска­ния, если в договоре об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок обращения взыс­кания. Т.е. в договоре об ипотеке ипотекодатель и ипотекодержатель могут предусмотреть возможность обращения взыскания во внесудебном порядке.

Третий способ - это обращение взыскания на основании нотариально удостоверенного соглашения ипотекодателя с ипотекодержателем после возникновения оснований для об­ращения взыскания на предмет ипотеки.

В законе об ипотеке установлены случаи, при которых удовлетворение требований ипотекодержателя допускается только в судеб­ном порядке. Так, решение суда необходимо, если:

1. для заключения договора ипотеки тре­бовалось или разрешение другого лица, или органа;
2. предметом ипотеки является имуще­ство, имеющее историческую, художествен­ную или иную культурную ценность;
3. ипотекодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

После завершения внесудебного урегули­рования любые последующие требования ипотекодержателя по исполнению должником основного обязательства недействительны.

В заключение, процедура обращения взыскания на предмет ипотеки является одним из важнейших институтов. Это особенно важно в договорах по предоставлению кредитов под ипотеку, поскольку кредитор, прежде чем предоставить кредит, должен быть уверен в том, что в случае неисполнения обязательств он сможет преимущественно удовлетворить свое требование за счет предмета ипотеки.

Нодиржон ЖУРАЕВ, начальник управления Министерства юстиции.

Источник: Газета "Биржа", Четверг 12 мая 2008 №62(853)