Программа "недоступное жилье": что такое ипотека по-русски

Аналитики рынка ипотечного кредитования не перестают твердить о том, что сектор возрождается. В качестве аргументов приводится показатель роста доли ипотеки в ВВП страны. В некоторых странах Европы он достигает 70%, в США - 55%. В России этот показатель действительно неуклонно растет: после кризиса он вплотную приблизился к психологической отметке в 1%, что полностью отражает мнение россиян об ипотеке.

И хотя дискуссий на эту тему действительно много, ипотечные программы продолжают оставаться доступными для очень ограниченного круга населения. Мы попытались разобраться в причинах недоступности "доступного жилья" и понять, почему ипотека как инструмент, подаривший крышу над головой миллионам европейцев и американцев, совершенно не работает в России.

А как у них?

В настоящее время существуют две основные модели ипотеки: американская и немецкая. Первая, являющаяся классической и знакомой всем, заключается в предоставлении заемщику кредита под залог приобретаемой недвижимости с минимальным первоначальным взносом, при сравнительно высокой процентной ставке. В российской "Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования" за основу принята именно эта схема.

Несколько иначе выглядит немецкая модель. Заемщик приходит в банк и открывает "накопительный счет". Через пять-десять лет, когда на этом счете скапливается около половины стоимости жилья, заемщик получает от государства дотацию в размере 10% и льготный кредит на недостающую сумму под минимальную процентную ставку. Эта программа, рассчитанная на малообеспеченную часть населения, показала высокую эффективность в странах Западной Европы.

В России значительно более развита американская модель, однако ряд экспертов считает, что немецкий вариант был бы гораздо более эффективным. "В целом в нашей стране необходимо было создавать систему стройсберкасс (немецкая модель ипотеки), а не американскую систему", - отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY.

Ставки близки к минимальным

Как же выглядит в настоящее время российский рынок ипотеки? После мирового финансового кризиса этот сегмент кредитования начал постепенно оживать. И хотя в банках уже не увидишь очередей, в которые заемщики выстраивались в начале нулевых, рост интереса населения к программам жилищного кредитования заметно вырос: количество выданных ипотечных кредитов выросло за I полугодие почти вдвое по сравнению с 2010г.

Чем же обусловлена такая тенденция? Прежде всего, политика банков стала более гибкой. В моду входят "плавающие" ставки вместо прежних фиксированных, и зачастую они оказываются более выгодными. Такая ставка рассчитывается по формуле "ставка рефинансирования ЦБ + 3%" (второе число каждый банк определяет сам). И хотя россияне опасаются любой финансовой неопределенности, "плавающая" ставка, несмотря на свое пугающее название, сегодня оказывается значительно выгоднее за счет оптимизации процентных рисков.

В этом году получила продолжение тенденция снижения процентных ставок: сегодня они близки к российскому историческому минимуму. По данным Центробанка, средняя ставка по ипотечному кредиту в I полугодии в рублях составляла 12,2%, в валюте - 9,6%. При этом если в родной валюте россияне берут кредит в среднем на 16 лет, в иностранной - на 13.

Практически все крупные банки в России снизили размер первоначального взноса до минимума в 10-15%, в то время как предельный срок заема продолжает расти и сегодня колеблется от 20 лет в МДМ банке до 50 лет в ВТБ 24. Постоянно снижаются и требования к финансовым гарантиям от заемщика. Альфа-банк, к примеру, предлагает воспользоваться возможностью подтверждения дохода через собственную форму вместо 2-НДФЛ. Практически все банки отказались от штрафов за досрочное погашение и снижают пени за просрочку. Многие кредитные организации также предоставляют льготы по ставкам для "зарплатных" клиентов и предлагают рефинансирование выданных ранее кредитов. Не стоит, наверное, даже упоминать и о том, что резко снизились сроки рассмотрения заявки на получение кредита. В Райффайзенбанке, например, на принятие такого решение требуется всего лишь три дня.

Созданное по решению правительства "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) прогнозирует, что к концу 2015г. ипотека будет доступна 30% российских семей, при этом средняя ставка по ипотечному кредитованию составит 8-9% годовых. К 2020г. доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%, а средневзвешенная ставка снизится до 6% годовых (при условии, что инфляция составит 4% годовых), а также увеличится средний срок кредитов - до 30 лет, мечтает агентство.

Пока еще недоступное жилье

Правда, даже несмотря на снижающиеся ставки, ипотека все еще остается недоступной для большинства россиян. Кроме того, многие предпочитают не связываться с кредитом на жилье, не без оснований полагая, что переплатят немаленькую сумму. Предположим, российский заемщик взял кредит в Сбербанке на покупку вторичного жилья в размере 5 млн рублей под годовую ставку 14,25% (для "зарплатных" клиентов), срок кредита - 20 лет. Выплачивая в месяц по 63 тыс. руб., в общей сложности клиент отдаст банку около 15 млн руб., что в три раза больше изначальной стоимости жилья. В составленном компанией Penny Lane Realty рейтинге стран, Россия по стоимости ипотечного кредита заняла 47 место из 60 возможных.

Кроме того, свою роль играет низкий уровень жизни среднего россиянина. Например, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в странах Европы, по данным компании StatBanker, составляет 4,5%. При этом в Дании - всего 1,36% годовых при ежемесячном платеже в 566 евро. И это учитывая тот факт, что средняя заработная плата в Дании - 4400 евро в месяц. Россиянину в свою очередь в среднем приходится выплачивать по ипотечному кредиту в валюте 13,1% годовых при средней заработной плате в 464,2 евро, то есть больше тысячи евро ежемесячно. Таким образом, зарплата датчанина выше ежемесячного отчисления по кредиту почти в восемь раз, тогда как россиянину требуется три месячных зарплаты для того, чтобы всего единожды заплатить за ипотеку.

"Проблема недоступности ипотечного кредитования связана с общим низким уровнем жизни в РФ относительно развитых стран. У нас и средние доходы существенно ниже, чем в Европе, и их дифференциация одна из самых высоких в мире, что свидетельствует о том, что реальный уровень жизни большей части населения значительно хуже средних показателей", - считает старший аналитик ИГ "Норд-Капитал" Максим Зайцев.

Привлекательный рубль

Если же несмотря на все россиянин решил взять кредит на приобретение своего жилья, возникает вполне резонный вопрос: а в какой валюте брать ипотеку? Очевидно, что кредит в рублях выгоднее брать тогда, когда российская валюта укрепляется по отношению к доллару и бивалютной корзине. В свою очередь ипотечный кредит в долларах оправдывает себя в тех случаях, когда рубль слабеет по отношению к валюте США. До кризиса более популярными были ипотечные кредиты в долларах, что объяснялось постоянным снижением рубля и более низкими процентными ставками.

"С середины 2005г. до середины 2008 г. рубль ослабился к доллару на 18%, т.е. реальная ставка по ипотечным кредитам в долларах была ниже номинальной в это время на 6% годовых, что выводило реальную ставку по ипотечному кредиту в это время на уровень примерно 4,5%, в то время как в рублях ставка составляла примерно 12,5%, что, как мы видим, на 64% дороже", - комментирует причины интереса заемщиков к доллару Алексей Козлов, ведущий аналитик департамента аналитики и риск-менеджмента UFS Investment Company.

В отличие от докризисного периода, когда долларовые заимствования были на пике популярности, сегодня доверие к рублю заметно возросло. Если в 2006г. только 60% россиян брали ипотечный кредит в рублях, то сегодня "патриотов" - 97,3%. Любой кредит всегда выгоднее брать в той валюте, в какой заемщик получает зарплату. Это поможет избежать валютных рисков и переплат за конвертацию, советует Илья Игнатенко, аналитик "Инвесткафе". Спекулировать курсами валют можно только в том случае, если заемщик уверен в тенденциях на денежном рынке и если заем предполагается брать на срок не более пяти лет. В любом случае, кредит в валюте всегда является более рисковым.

За последние пять лет курс доллара вырос на 17%, евро - на 26%, расходы по ипотечным кредитам в этих валютах возросли соответственно только за счет разницы в курсах валют. "Сильным негативным фактором, отпугивающим потребителей от ипотеки в долларах является неустойчивость курса доллар/рубль", - отмечает аналитик UFS А.Козлов.

"Банк Москвы" в 2007г. предлагал заемщикам взять кредит в самых устойчивых мировых валютах - швейцарском франке и японские иене, однако вскоре организация была вынуждена отказаться от этой программы из-за непопулярности у населения кредитов в экзотических валютах. При малом спросе на подобную услугу обслуживание таких кредитов становилось крайне накладным для банка, хотя и весьма выгодным для клиентов.

Источник: РБК