Россия строит ипотечный рынок по западным меркам, но со своим "колоритом"

29 Января 2013

Рынок российской ипотеки развивается с оглядкой на страны Запада: где-то наша страна лишь подсматривает, а где-то и полностью копирует их ипотечный опыт, в том числе негативный - как, например, в случае "плохих кредитов".

Однако, констатируют эксперты, опрошенные РИА Новости, пока путем заимствований России не удается добраться до главного достижения зарубежной системы жилищного кредитования - лишь 20% недвижимости в России приобретается с помощью ипотеки, когда как в Европе и Северной Америке этот показатель доходит до 80%.

ЧУЖОЙ ПРИМЕР ЗАРАЗИТЕЛЕН

То, что российская ипотечная система была сформирована по образу и подобию двухуровневой американской системы, известный факт. Государственная политика в России, по замечанию руководителя аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анны Любимцевой, была направлена прежде всего на формирование четких и прозрачных стандартов ипотечного кредитования.

"Она ретранслировалась на рынок через государственный институт рефинансирования ипотеки - АИЖК, созданное в 1997 году по аналогии с американской Fannie Mae с целью обеспечения первичных кредиторов долгосрочными кредитными ресурсами", - рассказывает собеседница агентства.

Впрочем, обращает внимание директор по розничным продуктам "Связь-Банка" Алексей Бахаев, в последнее время в российской ипотечной системе стали проявляться черты франко-скандинавской, одноуровневой системы, например, государственная поддержка и налоговые льготы для ипотечных заемщиков, а также регулирование участников ипотечной системы.

Но хотя ипотечная система в России и является своеобразной "калькой" американской, все же путь ее развития имеет множество особенностей. Один из них глубинные, а другие представляют собой лишь небольшое "запаздывание" в перенимании зарубежного опыта.

ИЩЕМ ОТЛИЧИЯ

Любимцева напоминает, что банковская система в России по-прежнему достаточно молода и проходит стадию становления и развития. Вместе с ней развивается и ипотечный рынок, поэтому используются далеко не все известные и зарекомендовавшие себя за рубежом элементы. В частности, по словам главы аналитического центра АИЖК, сейчас обсуждается вопрос о введении специальных безотзывных счетов - так называемых эскроу-счетов. Подобные счета могли бы повысить надежность безналичной оплаты приобретаемого жилья, с их применение в РФ есть сложности из-за отсутствия стандартизированных форм отчетов об оценке недвижимости, объясняет она.

Генеральный директор "НБИК" Евгения Таубкина, в свою очередь, говорит о целом ряде "сервисных" отличий российской ипотечной системы от западных рынков.

В той же Северной Америке весь процесс покупки жилья в кредит более цивилизованный, считает эксперт.

"Так, в США кредитные организации используют единую форму анкеты №1003 на ипотечный кредит. Для сравнения в России у каждого банка своя анкета и ее заполнение занимает от 30 мин до 2,5 часов", - приводит пример собеседница агентства.

Она добавляет, что в Соединенных Штатах клиент обращается к брокеру и уточняет условия по кредиту, а ипотечный брокер, в свою очередь, подбирает наиболее оптимальную программу и подает заявку в банк. После одобрения клиента, продолжает Таубкина, банк переводит сумму кредита на счет титульной компании, которая проверяет чистоту объекта, берет все комиссии с покупателя и продавца, выплачивает вознаграждение брокеру.

По словам генерального директора "НБИК", это исключает какие-либо махинации и мошенничество в процессе купли-продажи недвижимости. "У нас же в России используются примитивные расчеты через банковскую ячейку, а недобросовестные риэлторы часто вводят стороны сделки в заблуждение, закладывая свою дельту в стоимость недвижимости, особенно, если цена сделки занижается для экономии на налогах", - с сожалением констатирует эксперт.

Еще Таубкина также отмечает, что часто в России заемщик, живущий в небольшом городке, вынужден выбирать банк, ориентируясь на присутствие в его регионе территориальных отделений тех или иных кредитных организаций. "Далеко не факт, что эти банки предлагают лучшие условия, а переплата в размере 1-1,5% со ставки при кредите на 15 лет выливается в стоимость неплохой иномарки", - убеждена собеседница агентства. За границей же, по ее словам, уровень проникновения банковских услуг выше, соответственно, больше отделений банков, к тому же активно работают кредитные брокеры, которые служат связующим звеном между заемщиками и кредитными организациями. Хотя один момент, как считает Таубкина, остается неизменным и для России, и для заграницы - риски банка при кредитовании под залог недвижимости в маленьких отдаленных городах, так как могут возникнуть сложности с реализацией предмета залога в случае дефолта, ведь в маленьком городе быстро найти покупателя проблематично.

ЯБЛОКО ОТ ЯБЛОНИ... ДАЛЕКО УПАЛО

Все названные отличия скорее касаются потребительской стороны ипотечного кредитования. Однако эксперты обозначают куда более масштабные и фундаментальные проблемы российской ипотеки, решение которых вызывает у них ряд вопросов. Причем на некоторые из них у игроков рынка пока нет ответа.

В частности, начальник службы розничного кредитования КБ "МИА" Наум Либкинд указывает, что ипотечная система в США работает на всю экономику и финансируется за счет пенсионных, страховых и прочих накоплений, а также и за счет длинных денег. "Она работает на гигантских объемах оборота по ипотечным облигациям. Этот оборот там выше, чем по рынку акций. У нас в России в принципе нет длинных денег. Российская ипотечная система внедрялась авансом под то, что когда-нибудь они появятся. Но они так и не появились", - пояснил собеседник агентства.

Кроме того, по словам Либкинда, последние инновации в российской пенсионной реформе, которые случились буквально в преддверии нового года, показали, что в России фактически отказываются от старой системы. "Теперь у нас в стране пенсионные накопления будут отчисляться не 6%, а 2%. То есть мы вернулись от накопительной к распределительной системе, а в Америке она как раз накопительная. Поэтому сейчас встает вопрос - а чем финансировать ипотеку?" - недоумевает эксперт.

Теоретически можно сейчас финансировать ипотеку депозитом, но, опять же, у нас в стране нет длинных депозитов, рассуждает Либкинд. По его словам, в России кредиты выдаются на 30 лет, а депозитов на 30 лет в стране нет. "Российские банки не копят длинные депозитные деньги, боятся инфляции, боятся, что никто вообще деньги не будет хранить, потому что помнят, как сгорели сбережения на книжках в начале 90-х", - констатирует эксперт.

ВЫНУЖДЕННАЯ САМОБЫТНОСТЬ

В целом эксперты не склонны говорить о наличии каких-то уникальных, характерных только для российской ипотеки черт. Скорее, речь идет о каких-то особенностях сегодняшнего дня, обусловленных где-то "юным" возрастом отечественного рынка, а где-то особенностями менталитета россиян.

"Ипотечный рынок России пока еще не массовый, он практически исключает сегмент элитного жилья и активен в эконом-сегменте. Российская ипотечная модель направлена на тех, кто покупает квартиру для себя и имеет небольшие накопления - 10 или 20% от стоимости жилья, либо тех, кто расширяется, используя альтернативные сделки. И в том и в другом случаях, размер собственных накоплений невелик", - делится наблюдениями вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования "ВТБ 24" Андрей Осипов. Эксперт также уточняет, что в России наиболее востребованы фиксированные процентные ставки. По его словам, несмотря на выгодность переменных и комбинированных ставок, лишь небольшой процент клиентов решается ими воспользоваться.

Ну а самой яркой особенностью ипотеки нашей страны на сегодняшний день, по замечанию Осипова, являются достаточно высокие процентные ставки. "Так, например, по итогам ноября 2012 года ставка выдачи по кредитам в рублях составила 12,4%. Для сравнения, в США ставка составляет в среднем от 3,32%, во Франции - 3,75-4%, в Великобритании - 4-5%, в Испании, Италии, Германии - 4-5,3%, в Греции - от 5,3%, в Португалии - от 2,75%, на Кипре - 5,48%", - приводит статистику директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

Он подчеркивает, что ипотечные кредиты в России сегодня не доступны значительной части населения. Причиной тому, на его взгляд, являются низкие доходы большинства граждан, не прекращающийся стремительный рост цен на жилье, дисбаланс между спросом и предложением, а также психология общественного мнения, которое складывается из неуверенности в будущем, боязни быть в должниках и все еще недостаточно высоком уровне финансовой грамотности.

НА ПОЗИТИВНОЙ ВОЛНЕ

Молодость российской ипотечной системы, по мнению Любимцевой из АИЖК, является не только ее недостатком, но и преимуществом. Это, по словам собеседницы агентства, наглядно продемонстрировал прошедший финансовый кризис. Она убежден, что именно благодаря молодости ипотеки и достаточно консервативному регулированию Россия не успела накопить высокий объем рискованных кредитов - без подтверждения доходов, с низким первоначальным взносом, с упрощенным подходом к оценке платежеспособности, - который стал катализатором проблем в США.

"Таким образом, можно сказать, что наша система показала себя лучше систем других стран бывшего СССР, которые, казалось бы, достигли больших успехов по объемам выдачи ипотечных кредитов, но успех оказался временным, а цена его - слишком высокой", - утверждает Любимцева.

Так, по ее словам, показатель соотношения ипотечной задолженности к ВВП страны, который можно рассматривать как интегральный показатель "зрелости" системы, в России составляет 2,6% по итогам 2011 года. Это достаточно близко показателям странам бывшего СССР (Казахстан - 2,7%, Украина - 5,6%) и Восточной Европы (Румыния - 5,5%), где система ипотечного кредитования была создана примерно в то же время. При этом Любимцева указывает, что ставки по ипотеке на Украине после кризиса превысили 20-процентный порог и до сих пор не опускаются существенно ниже, а в Казахстане ипотека после кризиса восстанавливается крайне медленно.

Начальника управления разработки розничных кредитных продуктов МТС-Банк Светлана Сурина со своей стороны отмечает ускоренные темпы роста российской ипотечной системы. В доказательство эксперт приводит данные по объемам выданных ипотечных кредитов за последние семь лет (в разбивке по годам): 2006 - 263,56 миллиарда рублей, 2007 - 556,39 миллиарда рублей , 2008 - 655,8 миллиарда рублей, 2009 - 152,5 миллиарда рублей, 2010 - 379,5 миллиарда рублей, 2011 - 716,9 миллиарда рублей, 2012 (январь-октябрь) - 801,3 миллиарда рублей.

Осипов же особо обращает внимание, что рынок ипотеки на данный момент является основным двигателем жилищного рынка страны. Он заявил, что каждый пятый объект, зарегистрированный в сделках с жильем за 9 месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования. "Этот показатель стал рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России с 2006 года" - констатировал эксперт.

ЛОЖКА ДЕГТЯ

Однако говорить о российской ипотечной системе в положительном ключе у экспертов пока получается "фрагментарно", со значительными оговорками. Слишком ощутимо дают о себе знать слабые стороны ипотечного рынка в России.

"Следует заметить, что в Европе и Америке с помощью ипотечного кредита приобретается до 80% жилья, тогда как в России этот показатель сейчас не превышает 20%", - настаивает Бахаев.

Кроме того, как замечает Либкинд, средние ипотечные суммы кредитов в России не очень большие, причем они не росли в последний год, а где-то даже сокращались. По мнению собеседника агентства, это говорит о том, что ипотечные кредиты берутся не столько на прямые покупки квартир, сколько на расширение уже имеющегося жилья.

В свою очередь Таубкина с сожалением замечает, что доля госбанков на рынке российской ипотеки чудовищно велика. Это, по ее словам, мешает реальной конкуренции, которая всегда позитивно сказывается на финальном продукте для потребителя.

А вот начальник службы розничного кредитования КБ "МИА" даже указывает на опасную тенденцию, что российские банки стали перенимать у американских коллег негативный опыт сабпрайм-кредитования. "А ведь кризис 2008 года в США начался с того, что "плохие" кредиты перестали платить", - напоминает.

И наконец, Осипов из "ВТБ 24" подчеркивает, что ипотека в нашей стране - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для российского гражданина, в то время на Западе кредит позволяет не только способ покупки жилья, но и выгодно вложить деньги.

Источник: РИА Новости

Источник: Bank.uz
Похожие новости
Июль ойида АҚШ бюджети дефицити 119,7 млрд долларни ташкил этди

14 Августа 2019

Июль ойида АҚШ бюджети дефицити 119,7 млрд долларни ташкил этди

Bank.uz

Данияда бепул ипотека беришни бошлашди

13 Августа 2019

Данияда бепул ипотека беришни бошлашди

Bank.uz

Венесуэлада инфляция йил бошидан буён 1 600%га етди

9 Августа 2019

Венесуэлада инфляция йил бошидан буён 1 600%га етди

Bank.uz



Система Orphus