Земельные сделки подчинены общим требованиям гражданского законодательства, однако имеют ряд нюансов, закрепленных в нормативных актах земельного, природоохранного и градостроительного права. Самые распространенные способы приобретения прав на территориальные наделы – покупка и аренда участков.
Особенности договора купли-продажи земли
Прежде всего, подписание договора купли-продажи (ДКП) недвижимого имущества – это сделка, принципы которой отражены в гл. 9 ГК РФ и подразумевают:
- юридическую значимость;
- правомерность;
- волеизъявление сторон;
- направленность действий.
Соблюдение перечисленных принципов обязательно для ДКП, иначе в судебном порядке действия сторон можно признать незаконными, и сделка аннулируется.
При покупке участка земли населенного пункта, договор заключается между покупателем и владельцем в рукописной форме с последующей регистрацией в Росреестре перехода права владения к другому лицу. Основополагающим документом для ДКП является Свидетельство о собственности на участок, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРП.
Покупателями либо продавцами земли выступают все участники земельных правоотношений. Статья 5 ЗК РФ относит к ним иностранных и российских граждан, юрлиц, Российскую Федерацию, муниципальные формирования.
ЗК РФ распределяет полномочия по распоряжению территориями следующим образом:
- предоставление госземель осуществляют органы исполнительной власти регионов;
- для получения надела из муниципальной или земли с неразграниченной госсобственностью, надо обратиться в городскую администрацию;
- участок на территории сельского (деревенского) поселения можно получить в местном поселковом совете;
- физлица и юрлица – собственники участков, реализуют права по своему желанию, согласно установленным нормам.
Особенности договора аренды земли
Договор аренды земель (ДАЗ) – это письменная сделка между собственником земельного надела и арендатором, в результате которой участок передается для временного использования согласно установленному целевому назначению.
При заключении ДАЗ учитывается 4 нюанса:
- Легитимность договора зависит от его соответствия всем указанным выше принципам совершения сделки, закрепленным в ГК РФ;
- Госрегистрация ДАЗ в Росреестре (ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218). Не вносятся в ЕГРП сделки со сроком аренды меньше года.
- Нет ограничений по кругу лиц, которые имеют право на аренду участков ЗНП;
-
Аренда земель населенных пунктов муниципальной или госсобственности на 49 лет возможна лишь при наличии на участке строений и/или помещений, находящихся у арендатора в собственности.
Аукцион по продаже права аренды и покупке участков земли
ЗНП государства и муниципалитета предоставляются в аренду и собственность на платной основе, путем организации торгов, за исключением оговоренных в ЗК РФ случаев, перечисленных ниже.
Аренда без аукциона (ст.39.6 ЗК РФ):
- Юрлицам по распоряжению Президента, Правительства или руководителя субъекта РФ
- Юрлицам для возведения объектов инфраструктуры
- Лицу, с которым заключено соглашение комплексного развития территории, строительства жилья экономкласса
- Собственникам объектов неоконченного строительства
- Гражданам, которым предоставлено первоочередное право на приобретение земли
- Гражданам или юрлицам взамен изымаемых участков для госнужд
- Гражданину для с/х использования за границами ЗНП
- Недропользователям
- Заключившим концессионные соглашения
- В случаях, перечисленных в пунктах 3 и 4 ст.39.6 ЗК РФ
- В случаях аналогичных пунктам 2, 4, 5, 6 и 7 для собственности.
Собственность без аукциона (ст.39.3 ЗК РФ):
- При наличии договора комплексного освоения
- Некоммерческой организации для ИЖС, садоводства и дач
- СТ для ведения дачного хозяйства
- Владельцам зданий на участке
- Юрлицам бессрочно пользующимся землей
- Гражданам под ИЖС, ЛПХ, садоводство
- Физлицам земли Дальневосточного ФО
Земли населенных пунктов передаются в собственность и аренду для целей, предусмотренных градостроительными регламентами, согласно территориальному зонированию (пункт 1 статьи 85 ЗК РФ).
Купля-продажа и аренда земель населённых пунктов